Eine Eigentumswohnung kann eine gute Altersvorsorge sein. Besonders im Ruhestand bietet selbst genutztes Wohneigentum einen wichtigen Vorteil: Wer seine Immobilie vollständig abbezahlt hat, muss keine monatliche Miete mehr aufbringen und ist damit weniger von zukünftigen Mietsteigerungen abhängig. Allerdings geht die einfache Rechnung, statt Miete nur noch günstige Kreditraten zu zahlen, häufig nicht auf. Denn beim Kauf einer Eigentumswohnung entstehen zahlreiche zusätzliche Kosten. Diese gliedern sich in einmalige Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben, die auch nach der vollständigen Tilgung des Darlehens bestehen bleiben.
Maklerprovision
Zu den einmaligen Kosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Sie entstehen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis und sollten bei der Finanzierung von Anfang an berücksichtigt werden.
Ein Immobilienmakler kann insbesondere dann hilfreich sein, wenn der Käufer wenig Erfahrung mit dem Immobilienmarkt hat oder bestimmte Anforderungen an die Wohnung stellt, beispielsweise hinsichtlich Familienfreundlichkeit, Barrierefreiheit oder Lage.
Die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist grundsätzlich frei verhandelbar. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Privatpersonen besondere gesetzliche Regelungen.
Seit Dezember 2020 gilt nach den §§ 656c und 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) grundsätzlich das Prinzip der gleichmäßigen Teilung der Maklerkosten, wenn beide Vertragsparteien provisionspflichtig sind oder der Verkäufer den Makler beauftragt hat und einen Teil der Kosten auf den Käufer übertragen möchte. Der Käufer darf in diesen Fällen nicht stärker belastet werden als der Verkäufer. Bei einer Tätigkeit für beide Seiten müssen die Provisionen gleich hoch sein.
Die tatsächliche Höhe hängt von der vertraglichen Vereinbarung und der jeweiligen Region ab. Häufig beträgt der Käuferanteil beispielsweise 3,57 Prozent einschließlich Mehrwertsteuer.
Ein Rechenbeispiel: Bei einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro würde eine Käuferprovision von 3,57 Prozent insgesamt 14.280 Euro betragen.
Die Maklerprovision wird grundsätzlich erst fällig, wenn der Maklervertrag wirksam zustande gekommen ist und der Kaufvertrag aufgrund der Maklertätigkeit abgeschlossen wurde. Maßgeblich sind die konkreten vertraglichen Vereinbarungen.
Weitere Informationen bieten die gesetzlichen Regelungen:
§ 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien und § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten.
Notar, Gerichtskosten und Grunderwerbsteuer
Der Notar spielt beim Immobilienkauf eine zentrale Rolle. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt für die rechtssichere Gestaltung des Vertrags, veranlasst die erforderlichen Mitteilungen und Eintragungen und betreut die Abwicklung des Eigentumsübergangs.
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie sind gesetzlich festgelegt und hängen insbesondere vom Geschäftswert und den durchgeführten Tätigkeiten ab. Als grobe Orientierung kann man für Notar- und Grundbuchkosten zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Bei einer Finanzierung können zusätzliche Kosten für die Eintragung einer Grundschuld entstehen.
Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des Eigentumswechsels trägt üblicherweise der Käufer. Die konkrete Kostenverteilung kann im Kaufvertrag geregelt werden.
Eine weitere wichtige Ausgabe ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt grundsätzlich beim Erwerb einer Eigentumswohnung ebenso an wie beim Kauf eines Grundstücks oder Hauses. Ihre Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland.
Seit 2006 können die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Im Jahr 2026 liegt er zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des maßgeblichen Kaufpreises.
Bayern liegt mit 3,5 Prozent weiterhin am unteren Ende. In Berlin beträgt die Steuer 6 Prozent, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein sogar 6,5 Prozent.
Bei einem beispielhaften Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das:
- Bayern: 14.000 Euro
- Berlin: 24.000 Euro
- Bundesländer mit 6,5 Prozent: 26.000 Euro
Allein durch den unterschiedlichen Steuersatz können somit erhebliche Mehrkosten entstehen.
Wer eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro in Bayern erwirbt, muss ohne Maklerprovision überschlägig mit etwa 20.000 bis 22.000 Euro an Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten rechnen. Kommt eine Maklerprovision hinzu, kann sich der Betrag entsprechend erhöhen.
Weitere Informationen:
Grunderwerbsteuergesetz und Bundesfinanzministerium – Informationen zur Grunderwerbsteuer.
Üblicherweise sollten Käufer diese Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanzieren. Banken können sie zwar unter bestimmten Voraussetzungen in die Finanzierung einbeziehen, dies hängt aber von der Bonität, dem Einkommen, dem vorhandenen Eigenkapital und dem Wert der Immobilie ab. Eine Finanzierung sämtlicher Kaufnebenkosten ist häufig schwieriger und kann zu ungünstigeren Kreditkonditionen führen.
Laufende Nebenkosten: Darlehen und Grundsteuer
Auch nach dem Kauf einer Eigentumswohnung entstehen laufende Kosten. Dazu gehören insbesondere die monatlichen Kreditraten, die Grundsteuer, das Hausgeld, Versicherungen und gegebenenfalls zusätzliche Instandhaltungskosten.
Bei der Immobilienfinanzierung lohnt sich ein Vergleich mehrerer Banken und Kreditinstitute. Schon geringe Unterschiede beim Zinssatz können sich über eine lange Laufzeit deutlich bemerkbar machen.
Entscheidend sind dabei nicht nur die Höhe des Zinssatzes, sondern auch die anfängliche Tilgung, die Dauer der Zinsbindung und die Möglichkeit von Sondertilgungen. Die monatliche Kreditrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Während die Zinsen die Kosten für das geliehene Geld darstellen, reduziert die Tilgung die verbleibende Darlehensschuld.
Auch eine unabhängige Finanzierungsberatung oder die Einschaltung eines Darlehensvermittlers kann sinnvoll sein. Allerdings sollte man stets den effektiven Jahreszins, mögliche Vermittlungsgebühren und die gesamten Finanzierungskosten vergleichen. Ein Vermittlungsangebot ist nicht automatisch günstiger als ein direktes Bankangebot.
Grundsteuer: Seit 2025 gelten neue Berechnungsgrundlagen
Die Grundsteuer gehört zu den regelmäßig anfallenden Kosten eines Grundstücks beziehungsweise einer Eigentumswohnung. Sie wird von der Gemeinde erhoben und ist grundsätzlich jährlich zu entrichten. Die Zahlung erfolgt häufig vierteljährlich.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an, während die Grundsteuer eine laufende jährliche Abgabe darstellt.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Die bisherige Berechnung auf Grundlage der alten Einheitswerte wurde durch neue Bewertungs- und Berechnungsverfahren ersetzt.
Die konkrete Berechnung unterscheidet sich je nach Bundesland. Bayern verwendet beispielsweise ein wertunabhängiges Flächenmodell. Dabei sind insbesondere die Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie die jeweilige Nutzung maßgeblich. Der ermittelte Grundsteuermessbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert.
In anderen Bundesländern gelten teilweise wertabhängige Berechnungsmodelle. Deshalb kann die Grundsteuer auch bei vergleichbaren Immobilien unterschiedlich ausfallen.
Wer seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, muss die Grundsteuer als laufende Ausgabe einplanen. Bei vermieteten Wohnungen kann sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen und bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Weitere Informationen:
Grundsteuer Bayern und Bundesfinanzministerium – Fragen und Antworten zur Grundsteuerreform.
Betriebskosten, Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen
Zu den laufenden Kosten einer Eigentumswohnung gehören neben der Grundsteuer auch zahlreiche Ausgaben für den Betrieb und die Verwaltung des gesamten Gebäudes.
Dazu zählen beispielsweise Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Versicherungen, Hausreinigung, Gartenpflege und die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Flächen.
Auch die Wartung technischer Anlagen, beispielsweise der Heizungsanlage, der Aufzüge oder der Rauchmelder, kann zu den laufenden Kosten gehören.
Heizung und Warmwasser werden häufig nach einem festgelegten Verhältnis aus Grundkosten und individuellem Verbrauch abgerechnet. Dabei sind die gesetzlichen Vorgaben zur Heizkostenverordnung zu beachten.
Bei einer Eigentumswohnung werden viele dieser Ausgaben über das sogenannte Hausgeld abgerechnet. Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die der Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leistet.
Die Höhe richtet sich nach dem beschlossenen Wirtschaftsplan. Die Verteilung der Kosten erfolgt grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen, sofern keine abweichenden Vereinbarungen oder wirksamen Beschlüsse bestehen. Für bestimmte Kosten können auch andere Verteilungsschlüssel gelten, beispielsweise nach Verbrauch oder Wohnfläche.
Das Hausgeld umfasst neben den laufenden Betriebskosten häufig auch Verwaltungskosten und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage. Nicht sämtliche Bestandteile des Hausgeldes können bei einer Vermietung auf den Mieter umgelegt werden. Insbesondere Verwaltungskosten und Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage gehören grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Die Hausverwaltung organisiert die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, setzt Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft um und vertritt die Gemeinschaft im Rahmen ihrer gesetzlichen Befugnisse nach außen. Dazu gehören beispielsweise die Beauftragung von Handwerkern, die Organisation von Wartungsarbeiten und die Erstellung des Wirtschaftsplans.
Instandhaltungsrücklagen: Vorsorge für größere Reparaturen
Neben den regelmäßigen Betriebskosten müssen Wohnungseigentümer auch für größere Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen vorsorgen.
Dazu gehören beispielsweise die Erneuerung des Daches, die Sanierung der Fassade, Reparaturen an Heizungsanlagen oder die Instandsetzung gemeinschaftlicher Wasserleitungen.
Für solche Ausgaben bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft eine sogenannte Erhaltungsrücklage. Nach § 19 des Wohnungseigentumsgesetzes gehört eine angemessene Rücklage zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Eine gesetzlich festgelegte monatliche Mindesthöhe oder eine allgemeine Obergrenze von beispielsweise 11,50 Euro pro Quadratmeter gibt es allerdings nicht. Die angemessene Höhe richtet sich unter anderem nach dem Alter, dem Zustand und dem Sanierungsbedarf des Gebäudes sowie den bereits vorhandenen Rücklagen.
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über die notwendigen Vorschüsse und Rücklagen. Der Verwalter erstellt dazu jährlich einen Wirtschaftsplan und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man deshalb unbedingt prüfen, wie hoch die vorhandene Instandhaltungsrücklage ist und welche größeren Reparaturen möglicherweise bereits geplant oder beschlossen wurden.
Auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind dabei wichtig. Sie geben Aufschluss über anstehende Sanierungen, mögliche Sonderumlagen und bereits bekannte Probleme innerhalb der Wohnanlage.
Weitere Informationen:
§ 19 Wohnungseigentumsgesetz – Ordnungsgemäße Verwaltung und § 28 Wohnungseigentumsgesetz – Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.
Steuervorteile bei Vermietung
Wer seine Eigentumswohnung vermieten möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile nutzen. Anders als bei einer selbst genutzten Wohnung lassen sich bei einer vermieteten Immobilie zahlreiche Ausgaben steuerlich berücksichtigen.
Dazu gehören beispielsweise Schuldzinsen für das Darlehen, laufende Verwaltungs- und Betriebskosten, bestimmte Versicherungen sowie Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen.
Auch die Anschaffungsnebenkosten können steuerlich berücksichtigt werden. Dazu zählen beispielsweise Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notargebühren für den Kaufvertrag und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung.
Diese Kosten werden grundsätzlich den Anschaffungskosten zugerechnet und fließen anteilig in die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA) ein. Dabei muss zwischen dem Gebäudeanteil und dem Anteil für Grund und Boden unterschieden werden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig.
Bei vermieteten Wohnungen können außerdem bestimmte Instandhaltungs- und Renovierungskosten unmittelbar als Werbungskosten abziehbar sein. Allerdings gibt es Einschränkungen: Insbesondere bei umfangreichen Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf kann die sogenannte 15-Prozent-Regelung für anschaffungsnahe Herstellungskosten greifen. Solche Aufwendungen müssen dann unter bestimmten Voraussetzungen über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden.
Bei selbst genutzten Eigentumswohnungen sind die laufenden Kosten und Kredittilgungen dagegen grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Für bestimmte Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen können allerdings Steuerermäßigungen in Betracht kommen.
Ausführliche Informationen bietet die Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage.
Versicherungskosten
Neben den Kosten für die Immobilie selbst sollten Eigentümer auch die notwendigen Versicherungen berücksichtigen.
Zu den wichtigsten Versicherungen gehört die Wohngebäudeversicherung. Sie schützt das Gebäude beziehungsweise das Gemeinschaftseigentum beispielsweise vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Bei Eigentumswohnungen wird diese Versicherung üblicherweise von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen und über das Hausgeld finanziert.
Je nach persönlicher Situation können außerdem eine private Haftpflichtversicherung und eine Hausratversicherung sinnvoll sein. Die Hausratversicherung schützt das persönliche Eigentum innerhalb der Wohnung, während die private Haftpflichtversicherung vor bestimmten finanziellen Folgen von Schäden gegenüber Dritten schützt.
Auch eine Risikolebensversicherung kann bei einer Immobilienfinanzierung sinnvoll sein. Sie kann insbesondere dann wichtig sein, wenn Angehörige im Todesfall des Kreditnehmers die verbleibenden Darlehensverpflichtungen nicht allein tragen könnten.
Eine Restschuldversicherung wird ebenfalls häufig im Zusammenhang mit Krediten angeboten. Sie soll unter bestimmten Voraussetzungen bei Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder im Todesfall die Kreditraten übernehmen. Allerdings sind solche Versicherungen häufig teuer und enthalten teilweise erhebliche Leistungsausschlüsse und Wartezeiten.
Die Verbraucherzentralen raten deshalb dazu, den tatsächlichen Versicherungsbedarf sorgfältig zu prüfen und mögliche Alternativen zu vergleichen. Eine Restschuldversicherung ist nicht automatisch notwendig, nur weil eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen wird.
Weitere Informationen:
Verbraucherzentrale – Restschuldversicherungen sind teuer und leisten nur wenig und Informationen zur Risikolebensversicherung.
Eigentumswohnung als Altersvorsorge: Die Gesamtkosten im Blick behalten
Eine Eigentumswohnung kann langfristig eine sinnvolle Altersvorsorge darstellen. Wer seine Immobilie bis zum Eintritt in den Ruhestand vollständig abbezahlt hat, profitiert davon, keine monatliche Miete mehr zahlen zu müssen.
Allerdings bedeutet schuldenfreies Wohneigentum nicht, dass die Wohnung anschließend kostenlos genutzt werden kann. Grundsteuer, Hausgeld, Versicherungen, Instandhaltung und mögliche Sonderumlagen bleiben bestehen.
Deshalb sollte man bereits vor dem Kauf nicht nur den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate betrachten, sondern sämtliche einmaligen und laufenden Kosten in die persönliche Finanzplanung einbeziehen.
Besonders wichtig ist ein ausreichendes finanzielles Polster für unerwartete Reparaturen und größere Sanierungsmaßnahmen. Auch die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft sollte vor dem Kauf genau geprüft werden.
Erst wenn alle Kosten berücksichtigt sind, lässt sich realistisch beurteilen, ob eine Eigentumswohnung langfristig günstiger ist als eine Mietwohnung.
Fazit: Eine Eigentumswohnung kann ein wichtiger Baustein der privaten Altersvorsorge sein. Entscheidend ist jedoch nicht allein der Kaufpreis oder die monatliche Kreditrate, sondern die langfristige Gesamtkostenrechnung. Wer Kaufnebenkosten, Hausgeld, Rücklagen, Steuern und Versicherungen von Anfang an berücksichtigt, kann besser einschätzen, ob sich der Erwerb einer Eigentumswohnung finanziell tatsächlich lohnt.
