Finanzierung von Wohneigentum

Entscheidungsfaktoren für den Immobilienkauf

Gesundheit und Einkommenssicherheit sind die entscheidenden Faktoren. Einen Überblick über Immobilienpreise kann man recht schnell gewinnen. Allein daran lässt sich schon oft ermitteln, ob angesichts der beiden genannten Komponenten ein Kauf realistisch ist. Der Anstieg der Preise für Wohneigentum und Grundstücke in den vergangenen zehn Jahren führt uns dabei auch extreme Entwicklungen vor Augen.

Der Traum, beispielsweise vom Lottogewinn ein Haus auf einmal bezahlen zu können, ist bei genauerem Hinsehen eine eher kurzsichtige Variante. Das hat mehrere Gründe. Zum einen gibt es bei Kreditaufnahmen Fördermöglichkeiten, zum Beispiel über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Zum anderen gibt es „zweigleisige“ Finanzierungsmöglichkeiten, die sowohl einen Kredit als auch einen Sparvertrag beinhalten. Unter Umständen ist ein Kauf über Kredit im Endeffekt günstiger als Barzahlung bei Übergabe. Entscheidend sind dabei die Zinsen, mögliche Förderungen und die individuelle finanzielle Situation.

Im Falle einer Finanzierung über Darlehen gibt es zwei individuelle Faktoren, die die Grundlage für eine Entscheidung bilden: die Länge des Kreditvertrages und die Zinsen. Auch die Tilgung und die Restschuld am Ende der Zinsbindung spielen eine wichtige Rolle.

Der Preis der Immobilie ist nur ein Teil der Kosten

Wer sich für eine Immobilie interessiert, muss bei der Kalkulation der Kosten unbedingt Nebenkosten einberechnen, für die Banken normalerweise keine Kredite gewähren. Die wichtigsten sind:

Maklerprovision – die Höhe ist verhandelbar und regional unterschiedlich. Bei vielen Immobilienkäufen in Bayern beträgt sie beispielsweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.280 Euro.

Notar und Grundbuchkosten liegen zusammen häufig bei etwa 1,5 bis 2 Prozent. Die Grunderwerbsteuer wird seit 2006 von den Bundesländern festgelegt und beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent. Bayern liegt mit 3,5 Prozent am unteren Ende.

Das bedeutet, dass bei einer 400.000-Euro-Immobilie in Bayern mit Maklerprovision insgesamt etwa 34.000 bis 36.000 Euro an Nebenkosten entstehen können. Diese Kosten muss man in der Regel aus eigenen Mitteln stemmen.

Und auch nach Abschluss funktioniert die Rechnung „Tilgung und Zinsen“ statt Miete nicht. Betriebskosten, das sogenannte Hausgeld sowie Grundsteuer und Rücklagen für Reparaturen stellen weitere Kosten dar.

Finanzierung ohne und mit Eigenkapital

Grundsätzlich ist die Finanzierung eines Immobilienkaufs ohne selbst eingebrachtes Vermögen weder unmöglich noch ungewöhnlich. Häufig trifft man hierbei auf junge Familien mit zwei Gehältern oder einem hohen, gesicherten Einkommen. Beamte und Angestellte des Öffentlichen Dienstes haben bei Banken unter Umständen realistische Chancen auf eine Vollfinanzierung. Entscheidend sind aber immer Bonität, Einkommen und Immobilienwert.

Eine Vollfinanzierung muss keine Harakiri-Aktion sein. Sie ermöglicht möglicherweise, angespartes Vermögen als Rücklage zu behalten. Allerdings sind die Zinsen häufig höher und die Anforderungen der Banken strenger. Je nach Situation können Risikolebensversicherungen oder andere Absicherungen sinnvoll sein, sind aber nicht grundsätzlich vorgeschrieben.

Wer sich für eine Finanzierung mit Eigenkapital entscheidet, sollte möglichst die Kaufnebenkosten selbst bezahlen und zusätzlich Eigenkapital einbringen. Rund 20 Prozent des Kaufpreises können als Orientierung dienen, sind aber keine allgemeingültige Voraussetzung. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger können die Kreditkonditionen ausfallen. Der Hintergrund dafür liegt im Risiko der Bank als Kreditgeber. Sollte eine Finanzierung scheitern und es zu einer Zwangsversteigerung kommen, wird die Immobilie möglicherweise unter Wert verkauft.

Es wäre nicht seriös, hinsichtlich mit oder ohne Eigenkapital eine generelle Empfehlung auszusprechen. Banken prüfen die finanzielle Situation bei einer Vollfinanzierung besonders genau. Solche Entscheidungen sollten nie ohne fachliche Beratung getroffen werden. Auch die Zinsentwicklung spielt eine wichtige Rolle. Das bringt uns zu einem besonderen Modell der Baufinanzierung: dem Bausparvertrag.

Vorteile und Nachteile des Bausparvertrags

Bausparverträge werden in Deutschland weiterhin abgeschlossen. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht dazu regelmäßig aktuelle Statistiken. Laut Deutscher Bundesbank wurden 2025 bei allen Bausparkassen neue Bausparverträge mit einer Gesamtbausparsumme von rund 53,9 Milliarden Euro abgeschlossen.

Der Bausparvertrag ist ein zweigleisiges Modell. Er besteht einerseits aus einem Sparvertrag und andererseits aus einem möglichen Darlehen mit vorher festgelegten Darlehenszinsen. Die Bausparsumme deckt dabei häufig nur einen Teil der für eine Immobilie notwendigen Gesamtsumme ab.

Das Modell besteht aus zwei Phasen:

1. Sparphase: Der Vertrag wird bis zur Zuteilungsreife angespart. Eine allgemeingültige Mindestlaufzeit von zehn Jahren gibt es nicht; die Dauer hängt vom Tarif und den Vertragsbedingungen ab.
2. Darlehensphase: Nach der Zuteilung kann das angesparte Guthaben ausgezahlt und das Bauspardarlehen genutzt werden. Der Vorteil liegt darin, dass die Darlehenszinsen bereits beim Vertragsabschluss festgelegt werden.

Zu bedenken sind allerdings auch die Kosten. Die Abschlussgebühr liegt bei vielen Tarifen bei etwa einem Prozent der Bausparsumme. Weitere Gebühren und Bedingungen unterscheiden sich je nach Vertrag. Allgemeine Kontoführungsgebühren für die Ansparphase sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig.

Ein Bausparvertrag kann als Absicherung gegen künftig steigende Zinsen dienen. Ob sich das lohnt, hängt jedoch von den Gebühren, der Sparverzinsung, dem vereinbarten Darlehenszins und dem Zeitpunkt des Finanzierungsbedarfs ab. Die künftige Zinsentwicklung lässt sich nicht zuverlässig vorhersagen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass neue Bausparverträge als reine Geldanlage häufig nicht rentabel sind.

Eine weitere Variante kann sich nach dem Immobilienkauf ergeben, beispielsweise bei Renovierungen oder kleineren Bauvorhaben. Hier kann ein Bausparvertrag unter Umständen eine passende Finanzierung ermöglichen. Auch in diesem Fall sollten die Gesamtkosten mit anderen Finanzierungsangeboten verglichen werden.

Bis heute gilt: Bausparverträge sind immer im Einzelfall zu prüfen. Pauschale Empfehlungen sind meistens Zeichen einer schlechten Beratung.